第89期    2002年9月28日

本期内容：△建议对商品房预售资金进行监管

建议对商品房预售资金进行监管

阳泉市政协委员、市公证处副主任高天宝反映：房地产业是经济快速增长的重要支撑点之一，在改善城镇居民的居住条件和居住环境、树立城市的整体形象上起着非常重要的作用，目前随着金融部门对个人住房消费贷款力度的加大，在较大程度上推动了房地产业的发展，房地产开发商也越来越多，但一阵热后，一些问题就开始逐渐显现出来，尤其是房地产市场商品房预售中出现的问题，值得认真反思，目前存在的主要问题是：

一、在房地产开发商资质的取得上存在审查疏漏的问题。按照我国有关法律规定，房地产开发商的资质等级是根据其具有的资金、技术和管理人员多少、技术水平以及配套的设备、设施取得的。我市有些房地产开发商，目前就其资金和技术人员、设施与其取得的资质相差甚远，这样在开发中往往由于资金技术方面的不足，不能按期、按质交工，使承购人多年不能住上房屋。

二、一些建设单位擅自从事房地产经营，且得不到有关部门的监督。一些建设单位及某些区属建筑工程公司伺机非法集资或非法预售房屋。如：我市原城区建筑工程公司、城区房屋维修处等单位，没有开发房地产资质，在不能取得《商品房预售许可证》的情况下，与不知内情的承购人签订预售商品房合同，以及我市某些建设单位在集资建房时，钻一些空子（一般来说，建房资金来源除单位自有或财政拨款或金融部门贷款外，经计委或有关部门批准是可以在本单位职工中集资的）。这些单位为了获取一些非法利益，在“集资人”上动起脑筋，在社会上打着集资名义与非本单位人员签订“集资建房合同（协议）”并以商品房的价格预售给这些人来获取非法高额利润，严重扰乱了房地产市场的有序发展。

三、不具有房地产资质的单位，与有房地产开发资质的开发商串通，挂靠经营。表现在我市一些单位不具有房地产开发资质，挂靠在某一开发公司下，共同与承购人签订购房合同，被挂靠的房产开发商在收取了一些挂靠费后不再对预售的房屋建设承担义务，预售款最终是落到不具有开发经营的企业手中，这些单位，没有能力开发修建，到头来房屋一建几年，承购人的预付款被挥霍一空，房产成为“烂尾”工程，造成承购人多次聚众向市政府反映解决，严重影响了政府的正常工作，也影响了党和政府与群众的正常关系。

四、开发商擅自挪用预售款问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售所得的款项，必须用于有关工程建设。但我市的房地产市场，由于没有一个严格的预售商品房资金监管部门的管理，某些开发商将预售款挪作他用，这些企业很少能按期交付商品屋，自然承购人的房屋就只能等这些开发商有钱盖房时居住了。

五、某些开发商不顾国家法律，丧失职业道德重复卖房。在对房地产市场的监管上，由于目前我国法律没有对房地产市场严格监管的具体实施条例，某些不法人员在房地产市场置国家法律不顾，重复卖房，甚至有一套房卖几家的情况，恶意欺骗消费者。虽然最终被司法机关立案，逮捕处以刑罚，但“烂尾”工程交到了上级主管部门，由其负责解决，给政府带来了不必要的麻烦和损失。

六、政府在处理房地产纠纷中有不妥之处，在我市某些房地产纠纷中，尤其是“烂尾”工程的纠纷，预购人或拆迁户有时一起到政府反映情况，要求政府解决处理或直接聚集起来到省里上访，政府在问题处理上我觉得有些欠妥，往往是由政府牵头，由公、检、法及建设单位的主管部门共同组成清算组处理。本来是好意处理问题，由于清算组有时在作出的决定上不审慎或有的决定明显带有行政强制性的语气，使预购人、拆迁人觉得不合理，在心理上产生不平衡，他们在无法满足时，便采取一些不恰当的作法，如在一些机关门口聚集，或到省里上访等，使得不该由政府管理的事物，由于政府的插手，反而适得其反，陷入被动。
    针对上述房地产市场中商品房预售、销售中存在的问题，建议：

1．对我市的房地产开发公司的资质取得，建设主管部门应进行认真审定，提出意见、建议，以便上级有关部门能严格按其实力、能力颁发房地产开发资质。

2．对商品房预售资金的监管上，由建设主管部门负责在指定银行建立各房地产开发商预售商品房资金帐户，专款专用，除由工程监理部门对工程进度质量、监管外，应将银行及房屋中介、法律中介机构引入，共同组成监管小组。在房屋未交付峻工验收前，严格监管预售资金的使用，防止开发商挪作他用。

3．土地、建设主管部门应严格审查房地产市场中开发商和建设单位的土地使用权的来源。在对四证一书（即土地使用权证或用地批件、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、选址意见书）的取得上严格审查，条件齐全，再颁发《商品房预售许可证》。

4．建立房地产开发商预售商品房档案，除要求开发商提供相关的预售证件材料外，还相应建立开发商的信誉等级评定表和预售商品房销售监控表，或将商品房预售信息上网公布，使得消费者能够及时了解掌握我市的房地产市场动态。

5．对于一些条件较差、资质等级低的企业，建议由一些社会影响、经济效益好的企业托管（保留名义，利益、风险按比例享有、承担）。

6．对于房地产市场遇到的问题，政府部门应在宏观上管理、引导，对房地产商和拆迁人、预购人的纠纷，建议由行业协会负责解决，解决不成，依照我国法律由司法部门裁判是非，使政府尽量不介入其中。