熟悉有关法规明明白白买房

　　随着住宅这一大额耐耗商品进入人们的消费领域，有关住宅产品质量、合同欺诈等房地产纠纷问题越来越受到人们的关注。

　　日前，记者就群众关注的“商品房销售管理办法”有关问题，采访了市住房保障和城乡建设管理局房地产业管理科的工作人员马玉英、山西真安律师事务所的律师王志荣。

　　问：《商品房销售管理办法》的立法目的是什么？

　　答：《商品房销售管理办法》的立法目的主要有两个方面，一是规范商品房销售行为；二是保障商品房交易双方当事人的合法权益。

　　问：商品房现售应该符合哪些条件?

　　答：现售房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件，持有建设工程规划许可证和施工许可证，已通过竣工验收，拆迁安置已经落实，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期，物业管理方案已经落实。

　　问：商品房销售是怎样计价的？

　　答：商品房销售的计价方式主要有三种：按套(单元)计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。

　　问：如果遭遇开发商一房多卖该怎么办?

　　答：“一房多售”是指房地产开发企业将同一商品房重复销售的行为，其实质是一种欺诈行为。从权属管理规定看，已经办理房屋所有权登记过户手续或合同登记备案的买受人将优先获得该房的所有权，而其他买受人只能依据买卖合同追究房地产开发企业的违约责任。

　　问：购买商品房时，开发商收取订金对不对?

　　答：根据《商品房销售管理办法》第十二条规定：一是未取得预售许可之前，开发商不得售房，也不能收取订金。二是对符合预售条件收取订金的，订立合同时，抵作房价款；当事人未能订立合同的，开发商应向买受人返还订金；当事人之间另有约定的，从其约定。

　　问：到期不给办理房产证买房户该咋办?

　　答：《商品房纠纷司法解释》规定，由于房地产开发企业的原因，买房户在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于房地产开发企业的原因，导致买房户无法办理房屋所有权登记，买房户可以解除合同和要求赔偿损失。　　